Hill отказывается от нового плана на 194 квартиры
Майя Макфадден фото
Валери Ф. Бойд: «Достаточно ли 2000 долларов в месяц для начала ребенка?»
Изображение Каталины Баффало Холдингс
Рендеринг нового дизайна квартиры, как видно из Давенпорта.
Застройщик из Калифорнии планирует снести шесть промышленных зданий и два дома на Конгресс-авеню и Давенпорт-авеню и построить на их месте 194-квартирный комплекс роскошных апартаментов , что вызвало протест жителей Хилла, обеспокоенных ростом арендной платы.
Десятки жителей Хилла заполнили кафетерий школы Джона К. Дэниелса на общественном собрании в среду вечером, чтобы узнать подробности о планах строительства и осудить застройщика за то, что он не предлагает более доступное жилье в рамках проекта.
Калифорнийский девелопер — компания под названием Catalina Buffalo Holdings — планирует приобрести восемь смежных объектов по адресу: 859, 865 и 879 Конгресс-авеню и 326, 354, 370, 380, 384 и 348 Давенпорт-авеню
It затем планирует объединить эти объекты в единый участок и построить на их месте новую пятиэтажку, 194-х квартирный жилой дом.
В настоящее время шесть промышленных зданий и два многоквартирных дома будут снесены для проекта.
Благодаря постановлению города об инклюзивном зонировании (IZ), 5 % этих новых квартир — или 10 квартир в общей сложности — будут зарезервированы по арендной плате ниже рыночной для арендаторов с низким доходом, получающих не более 50% среднего дохода в этом районе. (AMI), что составляет 56 300 долларов США для семьи из четырех человек.
Остальные квартиры будут сданы в аренду по рыночной цене. Ожидается, что апартаменты с одной спальней в планируемом новом комплексе будут арендовать по цене от 2000 до 2300 долларов в месяц.
В ответ на опасения, высказанные по поводу проекта, вызывающего джентрификацию района, застройщик Джон Локхарт сказал соседям: «Мы не верим, что этот объект каким-либо значимым образом запустит этот процесс».
Соседи, заполнявшие актовый зал школы на Конгресс-авеню, скептически отнеслись к этому утверждению. Они снова и снова выражали обеспокоенность по поводу роста арендной платы, нехватки доступного жилья и утверждений о плохом информировании об этом проекте как со стороны застройщика, так и со стороны городских властей.
Компания Локхарта уже подала заявку на план участка для проекта в Комиссию по городскому планированию, которая представила свой обзор проекта на своем последнем ежемесячном собрании. Локхарт сказал, что надеется представить план участка для проекта Комиссии по городскому плану во время ее заседания 19 октября.
Джон Локхарт и архитектор Джерми Джамилковски на встрече в среду.
Локхарт, директор по инвестициям и операциям в Catalina Buffalo Holdings, сказал жителям, что его компания — это семейный бизнес, который стремится расширяться и вносить положительный вклад в район Хилл.
К Локхарту присоединились члены проектной группы, включая архитектора Джереми Ямилковски из Amenta Emma Architects.
Встреча в среду была организована Командами управления сообществами Hill North и South (CMT) и Hill Alder Evelyn Rodriguez. В группу представителей сообщества входили председатель группы управления Hill North Ховард Бойд, сопредседатель CMT Памела Монк Келли, а также владелец соседнего бизнеса и житель Мигель Питтман.
Вид предлагаемой новой застройки на Конгресс-авеню с юга и (внизу) с севера.
Catalina Buffalo Holdings владеет недвижимостью в Калифорнии, Южной Дакоте и Коннектикуте. Компания была основана отцом Локхарта в конце 1970-х годов.
Локхарт сказал, что познакомился с заброшенной недвижимостью вдоль Конгресса и Давенпорта благодаря своей предыдущей работе с Northeast Private Client Group.
Увидев, что недвижимость не продавалась за последний год, Локхарт сказал, что начал связываться с несколькими оставшимися владельцами собственности, чтобы узнать, кто готов продать, и обнаружил, что все они хотят сократить штат или выйти на пенсию.
Он сказал, что арендаторы, которые в настоящее время проживают по адресу 326 и 348 Davenport Ave., получат помощь от команды застройщика в переезде и получат возможность переехать в запланированное новое многоквартирное здание.
Локхарт описал проект как многоквартирный дом в стиле подиума. Он добавил, что план включает террасу на крыше, тренажерный зал с полным спектром услуг, внутренний двор и 137 парковочных мест.
Локхарт сказал, что проект поможет очистить территорию, на которой в настоящее время ежедневно скапливается мусор. Он сказал, что камеры видеонаблюдения в здании также сделают этот район более безопасным.
«Мы планируем много работать над городским пейзажем», — сказал он.
По словам Локхарта, ежедневно в здании будет работать от пяти до шести сотрудников.
Jamilkowski, архитектор проекта, сказал, что первый этаж будет предлагать прозрачный дизайн для «глаз на улице» и взаимодействия с сообществом. Он добавил, что внутренний двор здания и сад на крыше будут доступны для общественного пользования.
На улицах будет добавлено дополнительное освещение, и большинство квартир будут выходить на улицу Давенпорт-авеню, сказал Джамилковски.
В заявке на план участка, поданной в Комиссию по городскому планированию, застройщик описывает участок как в настоящее время состоящий из «шести старых промышленных зданий, которые не подходят для современного производства и/или складского использования, и двух многоквартирных домов.
Новый многоквартирный дом, который будет построен на этом участке, говорится в заявке, «будет иметь площадь 188 150 [квадратных футов] и пять этажей в высоту. Здание было спроектировано так, чтобы уменьшить его массу за счет разделения здания на две секции с одноэтажным соединением на Конгресс-авеню. Также есть трехэтажное соединение на Давенпорт-авеню. Пешеходный вход в здание будет расположен на Конгресс-авеню. На первом этаже Здания будут расположены такие помещения, как фитнес-центр, лаунж-зона, помещение для занятий йогой/гибкими движениями, а также вестибюль, помещение для хранения велосипедов, пункт проката и помещение для хранения почты/посылок. ” В комплексе также будет внутренний двор площадью 11 000 квадратных футов.
В нем будет 73 квартиры-студии, 88 квартир с одной спальней, 25 квартир с двумя спальнями и восемь квартир с тремя спальнями.
«Семьи, перемещенные в связи с джентрификацией»
Памела Монк Келли.
Во время встречи в среду Памела Монк Келли вспомнила, как ее семья была вынуждена переехать из своего дома в Хилле в 1978 году из-за того, что собственность была продана Йельскому университету. Она сказала, что ее семья была введена в заблуждение относительно планов реконструкции и ошеломлена продажей.
«Сегодня вечером мы проводим собрание в школе Джона Дэниелса, куда семьи были перемещены, чтобы построить ее. И мы переселяем больше жителей. Вот и снова семьи, перемещенные из-за джентрификации», — сказала она.
Она попросила дать сообществу больше времени, чтобы понять влияние застройки на соседство.
Мигель Питтман.
Мигель Питтман, владелец ресторана Sandra’s Soul Food, вспомнил историю своей семьи в Хилле за последние 52 года.
По словам Питтмана, когда-то его отцу принадлежало 27 объектов недвижимости в Холме. Он сказал, что присоединится к нему, чтобы собирать арендную плату.
«Несмотря на то, что он был бизнесменом, он принял решение, основанное на благополучии общества, – сказал Питтман.
Он спросил, почему разработчики не предложат в своем плане более доступные устройства.
Если проект увеличит количество доступных квартир, сказал Питтман, проект может «стать якорной квартирой для нашего сообщества».
10 недорогих квартир будут включать четыре квартиры-студии, четыре квартиры с одной спальней и две квартиры с 2 или 3 спальнями. Также в здании будет 20 квартир для людей с ограниченными возможностями.
Нажмите здесь, чтобы просмотреть план.
В ответ на многочисленные просьбы жителей о планах включения более доступных квартир, Локхарт сказал: «Я вижу, сможем ли мы что-нибудь втиснуть. Финансовые условия развития уже очень напряженные».
Джо Фекиета.
Джо Фекиета, который живет в Хилле уже 36 лет, спросил Локхарта, почему план не может позволить себе включить более доступные квартиры, если арендная плата колеблется от 2000 до 3500 долларов.
Локхарт сказал, что проект будет стоить от 64 до 65 миллионов долларов, и компании потребуется не менее 21 месяца, чтобы выйти на безубыточность.
Уроженка холма Валери Ф. Бойд рассказала на собрании в среду о своих четверых детях. Ее 23-летняя дочь недавно переехала в квартиру на Хэллок-авеню и платит 850 долларов в месяц. «Она живет в трущобах», — сказала она. «Считаете ли вы, что 2000 долларов в месяц доступны для ребенка, чтобы начать?»
Бойд сказала, что ее дочь работает семь дней в неделю за 17 долларов в час и ей приходится добираться до Милфорда, а также выполнять дополнительную работу с Instacart и DoorDash.
Бойд сказал, что предполагаемая территория находится рядом с палаточным городком, где живут бездомные жители Нью-Хейвена.
«Я мать-одиночка, — сказала она. «Подумайте о родителях, семьях, в которых живут младшие дети».
Другие согласились и выразили обеспокоенность по поводу того, что предложение плана, в основном состоящее из студий и квартир с одной спальней, не подходит для семей.
Одного жителя спросили, когда начнутся работы по проекту, если он будет одобрен.
Локхарт сказал, что цель состоит в том, чтобы заложить фундамент весной 2023 года.
Другой житель спросил, будет ли проект в случае одобрения освобожден от налогов.
Локхарт сказал, что комплекс будет ежегодно платить около 800 000 долларов местных налогов на недвижимость.
Отвечая на вопрос, будет ли комплекс доступен для населения и принесут ли пользу местные молодые люди и пожилые люди, Локхарт сказал, что внутренний двор здания будет открыт для публики, а общественные программы будут проводиться на террасе на крыше.
Он добавил, что всем новым жителям, переезжающим в комплекс, будут выданы подарочные карты местных предприятий для совершения покупок на месте.
Он сказал, что готов превратить одно из бытовых помещений в игровую комнату, где можно проводить игровые турниры для молодежи.
Крис Озик.
Партнер Urban Resources Initiative Крис Озик предложил разработчикам изменить проект, чтобы сделать его более экологичным и безопасным для жителей района.
Озик призвал здание избегать «экранирования» парковки, чтобы больше глаз было на улице. «Если вы идете по этим местам, никто не присматривает за вами. Вы отвлекаете внимание жителей района и владельцев бизнеса на улице», — сказал он.
На Давенпорт-авеню, сказал Озик, пятиэтажное здание будет препятствовать попаданию солнца на тротуары зимой, что может привести к обледенению и небезопасной пешеходной дорожке. Он добавил, что в этом районе также будет сложно выращивать деревья.
Ямильковски сказал, что на Давенпорт-авеню пять этажей здания будут в конце здания, в результате чего большая часть здания «спустится» до трех этажей вдоль квартала.
Тем не менее, здание не может достичь желаемого количества квартир, если будет ограничено двумя или тремя этажами, сказал Ямилковски в ответ на вопрос, рассмотрят ли они возможность изменения планов для создания трехэтажного здания, более «соответствующего район.»
Элмер Ривера Белло.
Президент жилищной корпорации Casa Otonal Элмер Ривера Белло сказал, что список ожидания на его жилищную программу длится более года.
«Я за развитие», — сказал он. «Я думаю, что решение — это разработка, но умная разработка».
Ривера Белло разделяет опасения других по поводу нехватки семейных квартир с тремя спальнями.
Он попросил команду Локхарта вернуться к чертежной доске.
Локхарт сказал, что ожидает, что застройка обеспечит жильем растущий спрос на медицинских работников.
Он сказал, что свяжется с сообществом через две недели, чтобы поделиться любыми изменениями и улучшениями плана.
«В течение следующих нескольких дней я буду изучать финансовое моделирование и тесно работать с отзывами, которые мы получили сегодня вечером», — сказал он после встречи в среду.
Он сказал, что его самая большая цель будет состоять в том, чтобы разместить в плане более доступные квартиры в результате вклада сообщества. Он сказал, что вносить изменения в проекты зданий будет сложнее и намного дороже.
«Мы связываем нашу веру с этим районом», — сказал Локхарт.
Пятиэтажный многоквартирный дом, таунхаусы запланированы для Тремонта
09 ноября 2022 г., 15:18
Часть района Тремонт, Линкольн-Хайтс, в которой расположены три новых многоквартирных дома, может получить еще один, поскольку совместное предприятие предложило пятиэтажный многоквартирный дом со 127 апартаментами и 22 выставленными на продажу таунхаусами, чтобы начать процесс пересмотра планирования Кливленда.
Ханна Кохан, вице-президент компании Knez Homes из городка Конкорд и ее дочерней компании Triban Development, сообщила, что совместное предприятие компании с Property Advisors Group of Pepper Pike стремилось внести свой вклад в уточнение планов, поскольку оно продолжает встречи с блочным клубом Lincoln Heights и Tremont West. Строительная компания на земельный участок 3 сотки.
В среду, 9 ноября, члены Ближнезападного комитета по анализу дизайна, подкомитета районного уровня Комиссии по городскому планированию Кливленда, который запускает процесс рассмотрения проекта, устроили группе выслушивание.
Архитектор Брэндон Клайн из Стритсборо компания-строитель Geis Cos. представила планы, на которых изображено пятиэтажное здание L-образной формы на той стороне участка, которая находится ближе всего к апартаментам The Lincoln на Скрэнтон-роуд и Уилли-авеню и к западу от здания Кливлендской лиги защиты животных на Уилли. Таунхаусы будут сгруппированы в четыре здания на южной стороне участка.
Клайн сказал, что план предусматривает зеленую зону площадью 1,24 акра на северо-западной окраине участка, которая будет соответствовать основному плану, разработанному городом и местными заинтересованными сторонами для этого района. Планировка зеленых насаждений также включает подземную канализацию, пересекающую участок, который нельзя застроить.
Дэвид Юрка, член наблюдательного совета, сказал, что ему интересно, как на участке будут управляться ливневые стоки.
Кляйн сказал, что план будет включать в себя биозалежи и подземную ливневую канализацию.
Джон Ракаускус, архитектор, член правления, сказал: «Между этими зданиями действительно мало расстояния.
Мне это просто не нравится».
Одна часть таунхаусов выходит на наземную парковку, обслуживающую жилой дом с одной стороны, а другая – с другой, указал он.
В конце концов, правление, при «неохотном голосовании» Ракаускуса, одобрило концептуальный проект с рекомендациями, которые проектировщики должны рассмотреть для изменения планировки таунхаусов и расстояния между зданиями, в которых они расположены.
Клайн сказал после голосования: «Мы хотели прийти сюда пораньше, чтобы получить несколько предложений. Это группа, которая смотрит на проекты другими глазами». Он отметил, что концептуальные планы не будут переданы в Комиссию по городскому планированию Кливленда до тех пор, пока они не будут рассмотрены планировщиками районов и городов, а также районным клубом.
Брэд Носан, вице-президент Property Advisors Group, сказал совету директоров: «Это было продуманно и полезно».
Носан сказал, что его семейная компания и Кнез объединились для разработки других крупных объектов в Кливленде, в том числе одного в Юниверсити-Серкл и другого рядом с парком Эджуотер.