Разделение квартиры на две
Статистически разделение квартиры происходит значительно реже, чем обратный процесс – объединение квартир, так как увеличить жилую площадь желающих больше.
Однако бывают разные ситуации, при которых требуется именно разделить ранее объединенные квартиры.
Допустим квартиру, соединенную из двух, требуется разделить для самостоятельного проживания выросших детей или при иных обстоятельствах.
Стоит упомянуть и еще одну важную причину для разделения квартир – экономическую. Как правило, каждая из квартир по отдельности оценивается выше, нежели часть квартиры большой площади.
В последние годы часто задают вопросы о возможности приобретения больших квартир для последующего их разделения на несколько студий.
Как мы уже говорили, ситуаций, при которых требуется разделение квартиры, множество, а порядок согласования такой перепланировки и технические особенности процесса остаются неизменными. В этой статье мы будем говорить именно о них.
Содержание статьи
Можно ли узаконить разделение квартиры две
Работы по разделению квартиры, как и по объединению, считаются перепланировкой и требуют согласования.
В настоящее время в Москве есть возможность согласовать не только те работы, которые еще предстоит сделать при перепланировке, но и узаконить выполненный ремонт.
Для согласования выполненной перепланировки необходимо, чтобы все реализованные мероприятия соответствовали действующим требованиям и нормам.
В Подмосковье для подавляющего большинства районов согласование выполненных работ муниципальным регламентом не предусмотрено – узаконить сделанную перепланировку возможно только по решению суда.
В отдельных случаях администрация, чтобы избежать судебного процесса, допускает согласование выполненной перепланировки по регламенту предстоящей.
В любом случае, при узаконивании работ, произведенных без согласования, собственнику предстоит выплатить штраф.
Разделение квартиры на две из ранее объединенных
Этот вариант разделения квартиры наиболее прост как в согласовании, так и при подготовке проектной документации.
Дело в том, что в изначальном проекте в каждую из квартир предусматривался отдельный вход и речь идет лишь о восстановлении первичной планировки.
Проем в несущей стене, который был прорезан при объединении квартир, замоноличивают бетоном с арматурой либо попросту закладывают кирпичом.
Пример перепланировки с объединением двух квартир
В квартирах, которые были объединены по вертикали, заделывается проем в перекрытии, что уже не так просто – требуется восстановить равную несущую способность по всей его площади и демонтировать лестницу.
В зависимости от того, один будет собственник у двух квартир или несколько – может потребоваться разделение прав собственности.
Подробнее об оформлении документов при разделении квартиры мы поговорим ниже.
Разделение одной квартиры на две
При разделении одной квартиры с большой площадью, например пятикомнатной на двухкомнатную и трехкомнатную, сложностей возникает гораздо больше.
Во-первых, в квартирах необходимо предусмотреть санузлы, разместив их в соответствии с санитарными и строительными нормами, что уже непросто.
Во-вторых, в каждой квартире должна быть кухня или кухня-ниша, для размещения которых требуется соблюдение множества условий.
В-третьих, для санузлов и кухонь новых квартир нужно будет разработать проект вентиляции помещений, канализации и водоснабжения с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, придется переделать схему подачи электроэнергии.
В-четвертых, необходимо устроить для каждой из квартир отдельный выход из них на лестничную площадку, что не всегда становится возможным технически.
Значительно усложняет согласование при разделении квартиры необходимость устройства входа в квартиру через стену подъезда – то есть с затрагиванием общедомового имущества, что требует проведения собрания всех собственников дома.
Разделение квартиры, которая по проекту застройщика была единой на несколько студий для продажи или сдачи в наем в настоящее время осуществить законно практически невозможно.
По сложившейся практике, такие варианты рассматриваются надзорными органами как устройство хостелов, что согласовать удается лишь в редких случаях.
При обнаружении самовольно разделенной квартиры вероятность проиграть дело в суде и впоследствии восстанавливать все в первоначальном виде близка к 100%.
Как согласовать разделение квартиры
Подготовку проектной документации для согласования перепланировки с разделением квартир, по закону, предстоит выполнить специалистам проектной организации, имеющей допуск СРО.
Для предстоящей перепланировки разрабатывается проект и техническое заключение о возможности ее выполнить, а для выполненной – техническое заключение о том, что работы допустимы и произведены безопасно для здания.
Если простые перепланировки, вроде демонтажа встроенной мебели, вы можете согласовать самостоятельно без проблем, а более сложные, потратив чуть больше времени, то разделение квартиры на две лучше сразу поручать специалистам в области согласования.
Первым делом стоит показать им техпаспорт квартиры – это даст возможность определиться с тем, возможна ли такая перепланировка в принципе и каким образом ее лучше всего осуществить.
После этого будут разработаны техническое заключение и проект перепланировки, собран комплект документов, включающий, помимо проектной, следующую документацию для согласования:
- Заявление о перепланировке.
- При отсутствии сведений в ЕГРН копию свидетельства права собственности на квартиру (нотариально заверенную).
- Доверенность на специалиста по согласованию (если подача документов осуществляется не собственником).
- Техпаспорт квартиры из БТИ.
- Согласие собрания собственников (при устройстве нового входа в стене подъезда).
- Справку Мосгаза или Мособлгаза (при переносе газового оборудования).
- Согласие управляющей компании и/или предприятия по электроснабжению.
После того, как все документы собраны, их подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию или областной надзорный орган, осуществляющий согласование перепланировки.
До получения разрешения ремонтные работы по разделению квартир лучше не начинать.
После того, как ремонт завершится, подается заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки. Приемочная комиссия проверяет правильность исполнения согласованного проекта и подписывает акт о завершенной перепланировке. После предстоит организовать визит на квартиру специалиста из БТИ, который произведет обмеры помещений и зафиксирует их новые габариты.
Наконец, последним этапом станет оформление новых объектов недвижимости и регистрация права собственности на них. Если собственников у квартир несколько, то перед этим потребуются услуги нотариуса для подписания договора о разделении собственности. После того, как вы поставите квартиры на кадастровый учет, перепланировку с разделением квартиры на две квартиры можно будет считать завершенной.
Наша организация имеет опыт в согласовании разделения квартир, поэтому будем рады помочь вам в этом вопросе. У нас есть все необходимые допуски СРО, а потому мы можем предложить разработку проектной документации и согласование документов во всех государственных инстанциях.
Разделение квартир
Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области
В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).
Разделение квартир производится по двум основным принципам:
- Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
- Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.
Пример ранее объединенных квартир:
При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.
Разделение ранее единой квартиры на две
Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.
В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:
Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.
Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.
Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.
Разделение квартир, видео:
youtube.com/embed/hCnGe2G8a0k»> Установка кухни невозможна в следующих случаях:
- Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.
Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.
К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.
- Газифицированная плита.
- При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
- Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.
Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.
Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую из квартир.
Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.
Пример разделения квартир:
На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.
Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.
Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям.
Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.
Первое, что необходимо сделать — заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.
Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.
Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются.
Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.
При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.
По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.
С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».
Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:
При разделении неприватизированной квартиры:
Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.
Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов
При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.
Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.
Когда один плюс один дает один — объединение квартир
Хотя эта практика, возможно, немного замедлилась с момента пика рынка жилья пару лет назад, владельцы квартир (и, в меньшей степени, кооперативов) все еще иногда стремятся к расширению свою собственную жилую площадь путем объединения двух квартир в одну большую единицу.
Иногда это делается в начале сделки, когда покупатель покупает две квартиры специально для того, чтобы снести некоторые стены, а иногда это происходит, когда оппортунистический владелец квартиры слышит, что сосед продает, и скупает эту квартиру, чтобы расширить собственное пространство.
Излишне говорить, что объединение двух отдельных блоков в один сопряжено с определенными проблемами, как процедурными, так и с инженерной точки зрения.
Зачем комбинировать?
У вас есть квартира с одной спальней в доме, который вы любите. Тогда у вас есть ребенок. Вы не хотите переезжать, потому что переезжать с ребенком неинтересно, и тут происходит нечто удивительное: хозяйка соседней однокомнатной квартиры выставляет свою квартиру на продажу (возможно, предвосхищая детский шум), а вы решить купить его. Объединив две двухкомнатные квартиры в одну, вы освободите себе совсем немного места.
Любой, кто когда-либо жил в нью-йоркской квартире, хотя бы мечтал о таком случайном расширении. Но как часто такое происходит на самом деле?
«Это чрезвычайно распространено», — говорит Адам Финкельштейн, партнер манхэттенской юридической фирмы Kagan Lubic Lepper Finkelstein & Gold, LLP. Причина этого так же проста, как добавить один плюс один и получить три. «Цена трехкомнатной квартиры выше, чем двух однокомнатных квартир, которые можно объединить и превратить в трехкомнатную квартиру сравнимого размера.
Именно поэтому многие люди покупают квартиры, а затем объединяют их. Они покупают дешевле, живут там и создают больше ценности. А у нас часто бывает так, что мало того, что две квартиры покупают и прочесывают, так еще и прихожей во многих случаях объединяют».
Это может быть обычным явлением и может быть логичным, но это не значит, что не нужно преодолевать препятствия. Во-первых, как и в случае с большинством проектов в кооперативах и многоквартирных домах, требуется одобрение совета директоров.
Guardians at the Gate
«Самое сложное — это убедить правление в том, что [владелец квартиры] должен быть в состоянии выполнять такую работу», — говорит Перри Финкельман, основатель и управляющий директор American Development Group LLC в Уэст-Хемпстеде, строительная консалтинговая компания. «В кооперативе вы в значительной степени зависите от правления. Они имеют наибольший контроль над вашими условиями проживания и правилами и положениями, регулирующими то, что вы можете и что не можете делать.
В квартире это не так, но когда дело доходит до ремонта, доски, безусловно, могут наложить на вас некоторые обременительные ограничения, которых вы должны придерживаться. Так что в обоих случаях есть абсолютные препятствия».
Район, в котором расположены квартиры, играет определенную роль в том, насколько легким будет ремонт, говорит он. «В некоторых районах — например, вокруг Центрального парка — строительные режимы чрезвычайно, чрезвычайно привередливы в отношении любой выполняемой работы. Если вы находитесь в Бруклине, я думаю, у вас будет меньше проблем с выполнением того, что вы хотите».
Доски не привередливы только потому, что предпочитают быть привередливыми. Одна из их задач — обеспечить бесперебойную работу здания для удобства всех владельцев квартир и жильцов. И огромные строительные проекты, как правило, бросают вызов комфорту. «Это будет самая большая проблема, с которой столкнется любой домовладелец: воздействие шума и пыли на ваших соседей», — говорит Финкельштейн.
«И жалобы будут. Обойти это невозможно. Это, по большей части, общежитие. Не существует простого способа выполнения такой работы, и люди будут испытывать неудобства».
Дважды отмерь, один раз отрежь
После утверждения советом директоров следующим шагом будет разработка планов строительства и проверка того, что они не повлияют на конструкцию здания. По словам Энн Дадич, директора по административным вопросам глобальной компании по управлению строительством Faithful+Gould, «вам также понадобится письмо от инженера по строительству или подрядчика о том, что разрушение стены и объединение блоков не нанесут вреда». дефекты конструкции здания».
«Если что-то пойдет не так, обычно есть условное депонирование», — продолжает она. «Допустим, вы предоставляете совету минимальную смету в размере 50 000 долларов на демонтаж стены, перекрытие газопровода и демонтаж кухни. В идеале это то, что требуется, чтобы объединить два устройства в одно. В каждом случае есть удерживаемая сумма условного депонирования.
Это на усмотрение здания. И если вы не выполните условия успешного пробития комбинации, эти деньги вам не вернут ни через девяносто дней, ни через сто двадцать дней… и я думаю, что самые гибкие здания потребуют, чтобы комбинация была завершена за шесть месяцев. И если вы этого не сделаете, эти деньги вам не вернут. Таким образом, существует финансовая задержка, которая может оказать на вас негативное влияние». Дадич говорит, что идея этих требований условного депонирования заключается в том, чтобы дать вам конечный стимул закончить работу как можно скорее.
Как и следовало ожидать, чтобы завершить процесс, нужно преодолеть немало пресловутых бюрократических проволочек. К счастью, это проще, чем было раньше. «Раньше приходилось вносить целую поправку в C of O», — говорит Финкельштейн. «Раньше это называлось файлом ‘alt-1’. Теперь они разрешают подачу заявок «alt-2», что намного быстрее. Это процесс самосертификации. Разница в том, что вам нужно убрать кухню из одной из квартир, и вы должны оставить там оба выхода.
Многие люди будут строить что-то над этим вторым дверным проемом или ставить шкаф перед ним, так что не странно, что у вас есть еще один дверной проем в вашей квартире. То, что происходит по ту сторону двери, иногда представляет собой серую зону, но я знаю, что это нельзя просто замазать в коридоре. Но они обязательно должны отказаться от одной из кухонь, заглушить газ, заглушить сантехнику и устранить это, чтобы попасть под альт-2. Единственный раз, когда вам разрешат оставить вторую кухню, это для религиозных целей. Ортодоксальные евреи могут стремиться иметь две кухни, одну для Пасхи и одну для обычного времени года».
Не срезайте углы
В определенных ситуациях комбинация может показаться настолько концептуально простой, что вы не захотите преодолевать надлежащие препятствия. Это просто винтовая лестница! Это не может быть проще! Что может пойти не так! Многое могло пойти не так — и случилось.
«Если владелец квартиры строит что-то, что не разрешено советом директоров, и на это нет разрешения, например, страховки, — говорит Дадич, — будет судебный процесс, и это может иметь негативные финансовые последствия для здания.
. Это ограничит возможность любого акционера перепродать эту единицу. Большинство банков не собираются кредитовать здание, в отношении которого потенциально может быть возбужден судебный процесс, который может повлиять на финансовую стабильность этого конкретного подразделения. Поэтому, если вы не получите надлежащего одобрения и разрешений, вы можете не только подвергнуться финансовому риску, но и рискуете возможностью других акционеров перепродать свои доли».
Это не просто юридические домыслы. Всякое бывает. «Если надо мной ведутся строительные работы, существует вероятность того, что они могут сломать трубу и вызвать утечку в моем блоке», — говорит она. «Это действительно случилось со мной лично. Если это разрешение было получено с помощью надлежащих процедур, то все защищены. Если это не так, то здание и акционер несут большую финансовую нагрузку, которую они должны покрывать. Ничто в этом мире строительства или прорывного ремонта никогда не гарантируется на 100%, поэтому может быть обычная, распространенная ошибка.
В моем случае женщина из квартиры выше, которая купила квартиру за наличные, в итоге сломала трубу, и вся моя ванная была затоплена. Важно, чтобы все знали, что происходит, чтобы не вы были тем, кто держит сумку».
Другой вопрос, который возникает, это как оценить пространство коридора. Во многих комбинациях конструкция требует, чтобы часть пространства общего коридора отводилась новой квартире, чтобы объединить их.
«Ценность этого помещения всегда является горячей темой, потому что человек, покупающий его, очевидно, хочет, чтобы оно было как можно дешевле, а здание, которое его продает, хочет, чтобы оно было как можно дешевле», — объясняет Финкельштейн. «И есть все разные теории относительно того, как вы это цените. Вы можете посмотреть на это так: «Квартира в доме продается по цене 1500 долларов за квадратный фут, а мы продаем сто футов, так что это тысяча пятьсот раз по сто… вот цена». Да, но 1500 долларов за фут за готовую квартиру. Это просто сырой космос. Так что это стоит меньше ».
Финкельштейн продолжает; «Другой способ определить цену — сказать: «Квартира А стоит 100 000 долларов, а квартира Б — 100 000 долларов». Но вместе они стоят 300 000 долларов. И без этого кусочка их не совместишь. Таким образом, создается дополнительная стоимость на сто тысяч долларов, и вы должны заплатить за это.» И еще один способ взглянуть на это так: поскольку никто другой не может использовать это пространство в коридоре, вы возьмете столько, сколько человек готов заплатить. , потому что деньги все равно нашлись. Вы не можете продать его никому другому, кроме того человека с прилегающими квартирами. Таким образом, оценка этого пространства часто становится очень сложной формулой».
Возможно, стоит сделать комбинацию. Но это также достаточная головная боль, чтобы иногда лучше двигаться дальше. «Мой совет: если вы можете найти другое устройство, в котором уже есть место, с точки зрения того, как оно работает на вас, это, вероятно, гораздо лучшее решение», — говорит Финкельман.
Грег Олиар — независимый писатель и частый автор The Cooperator.
Как вертикально соединить две квартиры — Rodman Paul Architects
Это мечта многих владельцев квартир в Нью-Йорке: квартира выше или ниже вас только что появилась на рынке, и вы думаете, что можете пристроить ее и удвоить свою жилую площадь. Вертикальные комбинации ставят другие и более сложные задачи, чем горизонтальные комбинации. Проблемы могут показаться сложными, но вертикальное объединение двух квартир выполнимо, если вы следуете процессу.
Что возможно в соответствии с правилами вашего здания
Прежде чем вы действительно приобретете новую квартиру, вам необходимо тесно сотрудничать с руководством вашего здания, чтобы разработать план, который устроит и вас, и их. Первое и, вероятно, самое важное, что вам нужно знать, это то, какую «интенсивность» работы позволит ваше здание. Некоторые здания накладывают ограничения, основанные на ожидаемой продолжительности, шуме или воздействии на другие объекты.
Процесс определения руководством того, можете ли вы делать то, что хотите, называется «концептуальным обзором». Вертикальное соединение может быть выполнено как простым способом — только через плиту перекрытия — так и более сложным, требующим изменения каркаса балок и изменения маршрута строительных систем, таких как трубы, электропроводка и механические системы. На этом этапе важно знать, что позволит ваше здание, потому что это повлияет не только на то, как ваш архитектор спроектирует соединение, но и на то, хотите ли вы продолжить проект и покупку. Также рекомендуется поработать со зданием во время этого процесса, чтобы выявить любые существующие структурные и механические планы, которые могут помочь вашему архитектору определить хорошее место для лестницы на обоих этажах.
Что физически возможно
Следующий шаг — понять, что физически возможно. Используя планы и информацию из концептуального обзора, поработайте со своим архитектором, чтобы найти расположение, при котором кажется, что лестница находится именно там, где она должна быть, без особых компромиссов.
В идеале лестница должна быть там, где кажется, что она всегда была там. Это капитальный ремонт, поэтому «самое простое» место может оказаться не самым лучшим. Например, самое простое физически место для добавления лестницы может означать, что она заканчивается в спальне, но это не идеально. Попробуйте найти лучшее место, даже если это означает, что вам придется немного отремонтировать, чтобы это произошло.
После того, как вы определили подходящее место, попросите подрядчика провести «зондирование» (вырезание отверстий в стенах и потолках), чтобы найти балки, трубы, воздуховоды и т. д. Это поможет вам и вашему архитектору понять, что нужно сделать перемещается, если лестница находится в этом месте. Могут быть строительные системы, которых нет в первоначальных или предыдущих наборах планов, поэтому исследования имеют решающее значение для подтверждения того, что на самом деле существует. Никто не хочет дорогостоящего сюрприза, узнав после начала проекта, что систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха необходимо переместить.