Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость
Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить
Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com
Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.
В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.
Что запрещено
Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».
Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr.com
«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».
Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ.
Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.
Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров».
Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.
Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.
Фото: ArtBaza
Зачем ограничивают перепланировку
У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».
«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин.
— Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».
К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.
Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr.com
Как согласовать изменения
Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры.
Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».
«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.
Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.
Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com
Что решает суд
«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»
Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.
«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными.
В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».
Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com
Как продать переделанную квартиру
«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».
Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы.
«Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.
«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.
Переделка однокомнатной квартиры в двухкомнатную
Однокомнатная квартира площадью 58 кв.
м подверглась кардинальной перепланировке. В итоге в ней появилась просторная гостевая зона и изолированное личное пространство.
- 1 из 1
На фото:
Яркие природные краски и натуральные материалы стали определяющими элементами интерьера всей квартиры.
Сведения о квартире: однокомнатная квартира площадью 51,5 кв. м.
Владелица квартиры: молодая девушка.
Пожелания клиентки: переделка однокомнатной квартиры в двухкомнатную, гардеробная, оформление — современный стиль.
План после переделки однокомнатной квартиры в двухкомнатную.
Главная задача, которую поставила перед дизайнерами хозяйка квартиры, — переделка однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Владелице квартиры — молодой и активной девушке — нужна была современная просторная зона отдыха, где можно было бы принимать гостей, и спальня, изолированное личное пространство.
В спальне по требованию хозяйки дизайнер Елена Пегасова с одной стороны обустроила гардеробную комнату, с другой — своеобразную зону отдыха на лоджии. Балкон оформили в стиле зимнего сада, с висячим гамаком и морем живых цветов. Для рабочего стола нашлось место только в прихожей. В ванной комнате уместилась достаточно большая ванна, умывальник на большой столешнице и встроенная стиральная машинка.
Квартира решена в современном стиле. Растительные мотивы как нельзя лучше вписались в интерьер, внеся в него этническую нотку.
Своеобразные порталы отделяют рабочее место от зоны прихожей. Они же стали частью системы хранения, обустроенной вокруг открытого дверного проема.
Дизайнер постаралась создать максимально открытое пространство. Благодаря открытым проемам все помещения плавно перетекают друг в друга.
В районе рабочей зоны пол в кухне фрагментарно выложен темной плиткой, которая очерчивает обеденную зону.
Чтобы кухня не вторгалась в зону отдыха, гостиную отделили сквозным книжным шкафом.
Спальня восхитительно безоблачна и свежа. Пастельная цветовая гамма разбавлена сочной зеленью панно над кроватью.
Проект дизайнера Елены Пегасовой — участник конкурса «Лучший 3D-проект квартиры до 70 кв. м» на сайте pinwin.ru. Ссылка на страницу проекта: http://www.pinwin.ru/konkurs.php?kact=2&knid=22&rbid=2527
| Интерьер квартиры из проекта, реализованного декоратором Анной Павловой | Интерьер квартиры из проекта, реализованного декоратором Анной Павловой | Интерьер квартиры из проекта, реализованного «АИ-Студией» |
Планировка интерьера, Однокомнатные квартиры, Двухкомнатные квартиры, Современный стиль, Стиль, Квартиры, Интерьер, Описания проектов, 3D, Пегасова Елена
- Комментировать в FB
- Комментировать в VK
Улучшения, переделки и приспособления арендуемого имущества
Большинство договоров об аренде и аренде содержат положение, запрещающее арендатору вносить улучшения или переделывать арендуемое помещение без получения письменного согласия арендодателя.
Если возникает спор, решить, является ли что-то приспособлением, не всегда просто. Суд рассмотрит такие факторы, как то, был ли объект физически прикреплен к собственности, внесли ли вы структурные изменения, которые изменили использование или внешний вид собственности, и дал ли арендодатель свое согласие. Суд также внимательно рассмотрит любые соглашения или даже разговоры между арендодателем и вами, чтобы попытаться понять ваши намерения.
Зафиксируйте любое соглашение об улучшении или изменении сдаваемого в аренду имущества в письменной форме, включая вопрос о том, останется ли изменение или улучшение в собственности, когда арендатор выедет.
Доступ к кабельному телевидению
В большинстве сдаваемых в аренду единиц уже есть доступ к кабелю как средство привлечения арендаторов, но в некоторых его нет. Если в собственности арендодателя нет доступа к кабелю, он не обязан предоставлять доступ арендаторам, которые этого хотят. Арендодатель также не обязан предоставлять доступ к собственности конкретной кабельной компании. Однако в соответствии с правилами Федеральной комиссии по связи (FCC) арендодателям не разрешается заключать эксклюзивные контракты с поставщиками услуг кабельного телевидения. Любые существующие эксклюзивные контракты или эксклюзивные положения в существующих контрактах не будут применяться.
Спутниковые тарелки и антенны
Если у вашего арендодателя нет кабельного доступа, вы можете установить спутниковую антенну.
Арендодателям часто не нравится внешний вид этих тарелок на их территории, но Федеральная комиссия по связи США не позволяет им необоснованно ограничивать возможность арендатора устанавливать, обслуживать или использовать антенну или тарелку, которые соответствуют определению крытого устройства. (По сути, это правило применяется к телевизионным антеннам, антеннам беспроводного кабеля и спутниковым антеннам диаметром менее одного метра.)
Любая антенна или тарелка, которую вы устанавливаете, должны оставаться полностью в пределах арендованного вами пространства. Вы не можете размещать устройство в местах общего пользования или изменять наружные стены или окна, чтобы разместить его. С другой стороны, арендодатель, как правило, не может запретить вам размещение устройства в арендованном помещении, и вы имеете право разместить его там, где он будет принимать сигнал приемлемого качества. Арендодатель имеет право ограничить способ установки устройства, но не может требовать, чтобы его устанавливал собственный обслуживающий персонал.
Требуемая техника установки не должна быть слишком дорогой.
Арендодатели могут налагать ограничения, исходя из соображений безопасности или сохранения исторической целостности собственности.
Арендодатель также имеет право ограничить методы установки, исходя из соображений безопасности или исторической целостности собственности. Исключение исторической целостности является относительно узким и применяется только в том случае, если собственность включена или соответствует требованиям для включения в Национальный реестр исторических мест.
Если у вас возник спор с арендодателем по поводу размещения или установки устройства, вы можете попытаться решить проблему через посредничество. Если это не удается, FCC может предоставить устное указание или письменное мнение, известное как декларативное постановление. (Устройство обычно может оставаться на месте, пока ожидается решение Федеральной комиссии по связи.) В конечном счете, вы можете передать спор в суд первой инстанции и попытаться добиться декларативного решения в свою пользу.
Центральные спутниковые тарелки или антенны
Иногда арендодатели предоставляют всем жильцам центральную спутниковую антенну или антенну. Это позволяет им ограничивать использование отдельных антенн, если доступ каждого арендатора к программированию, качеству сигнала и стоимости использования устройства будет таким же, как если бы они использовали индивидуальную антенну. Кроме того, установка центрального устройства не может необоснованно задерживать способность арендатора получать программы, которые они могли бы получать через отдельное устройство. Арендодатели могут потребовать от арендаторов удалить отдельные тарелки или антенны, которые были установлены ранее, если они устанавливают центральную антенну, соответствующую этим критериям.
Арендодатель — Закон об арендаторе Содержание
Арендодатель-арендатор и несанкционированные изменения в недвижимом имуществе квартиры, арендодатель-арендатор и иммиграционные адвокаты
Мой арендодатель обвиняет меня в проведении несанкционированных изменений в моей квартире.
Как мне защитить себя?
Во время пандемии COVID-19, хотя многие арендодатели отсутствовали на ремонте, некоторые арендаторы взяли на себя ремонт своих квартир. Но помните…
Что такое изменение?
Переделкой может быть любое дополнение, установка или улучшение квартиры. Обычно это предполагает наем подрядчиков или механиков, но не обязательно.
Большинство договоров об аренде содержат так называемый пункт «Внесение изменений» или пункт в договоре аренды, который запрещает арендатору вносить изменения или изменения в квартиру без предварительного письменного согласия Арендодателя. Большинство договоров аренды запрещают арендаторам вносить как структурные, так и неструктурные изменения, но это очень специфический вопрос, на который может ответить только ваш конкретный договор аренды.
Структурное изменение — это такое изменение, которое затрагивает значительную часть помещения, изменяет его характерный внешний вид или назначение, или изменение, затрагивающее саму недвижимость, обычно крупномасштабное или необычно дорогое.
Проще говоря, это означает серьезное изменение, затрагивающее основной характер квартиры, например:
- Установка новых окон
- Строительство или демонтаж стен
- Перемещение плиты
- Установка барной стойки
- Перемещение электрических или газовых линий
Неструктурные изменения могут означать установку новых полов или кухонной техники.
Но что, если мой Арендодатель откажется заменить мой сломанный холодильник?
Если ваш Арендодатель проигнорировал ваши неоднократные просьбы о замене неисправного холодильника, и вы решите заменить его самостоятельно, у вас может быть веская защита от переноса изменений, поскольку некоторые суды решили, что ваше поведение не нарушает запрет на внесение изменений. пункт. Но не заходите слишком далеко, другие суды постановили, что даже установка стиральной машины, например, является запрещенным изменением.
А что, если бы я этого не сделал? Эти изменения были внесены до того, как я сдал свою квартиру?
Иногда ваш арендодатель может обвинить вас в том, чего вы не совершали.
Например, это мог быть предыдущий арендатор. В этом случае, если у вас нет веских доказательств того, что это были не вы, задача суда состоит в том, чтобы оценить вашу достоверность и сопоставить ее с достоверностью вашего арендодателя. Суд примет решение в суде, если вы и ваш арендодатель не сможете прийти к соглашению.
Если вас обвиняют в переделках, ваш арендодатель может сначала вручить вам «Извещение о исправлении», которое дает вам возможность вернуть все в то состояние, в котором оно было до того, как вы внесли какие-либо изменения. Это зависит от вашей аренды. Во многих договорах аренды указано, что, прежде чем арендодатель сможет предъявить вам удержание за изменения, он должен дать вам возможность внести исправления.
После вручения Уведомления об исправлении вам будет вручено Уведомление о прекращении действия, если вы не внесете исправления в отведенное время, и, наконец, вы получите Уведомление о петиции и Ходатайство, которое приведет вас в суд.
Вас или кого-то из ваших знакомых обвиняли в нарушении договора аренды путем внесения изменений без разрешения?
Позвоните нам сегодня, чтобы получить консультацию, чтобы мы могли разработать юридическую стратегию против вашего удержания изменений.