Городской прогресс — Проклятие двойного выхода
- Конрад Спеккерт
- 18 февраля 2023 г. ПЛАНЫ ЭТАЖЕЙ многоквартирных домов в Канаде обычно имеют планировку, известную как «коридор с двойной нагрузкой»: расположение жилых единиц по обеим сторонам длинного коридора, обычно с двумя выходными лестницами в противоположных концах. Хотя коридор с двойной загрузкой более эффективен, чем коридор с одинарной загрузкой (с блоками только на одной стороне коридора), ни один из них обычно не используется в небольших многоквартирных домах за пределами Северной Америки. Такое преобладание коридоров с двойной загрузкой является результатом строгих требований строительных норм и правил для двух путей выхода (т. Е. Два выхода). В Канаде кодекс требует наличия двух выходов для любого многоквартирного жилого дома высотой более двух этажей, при этом к трехэтажному многоквартирному дому предъявляются те же требования по двум выходным лестницам, что и к 13- или 30-этажным зданиям.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ С ОДНИМ ВЫХОДОМ упростит строительство небольших многоквартирных домов и позволит избежать постоянного использования коридоров с двойной загрузкой в домах средней этажности. Канадские и американские архитекторы обычно считают коридор с двойной загрузкой наиболее эффективным и экономичным способом организации плана этажа, при котором около 85% продаваемых или сдаваемых в аренду площадей.
Эта цель эффективности важна на раннем этапе процесса проектирования, чтобы оценить, принесет ли проект достаточную отдачу, и разработчики часто запрашивают изменения дизайна до тех пор, пока эта цель не будет достигнута. В то время как эффективность 85% обычно достижима с двумя выходами на больших объектах, небольшие участки заполнения не могут вместить глубину плана этажа коридора с двойной загрузкой и достичь этой цели. В результате эти участки могут годами пустовать, оставаясь незастроенными до тех пор, пока соседние участки не будут объединены в более крупный участок. Небольшие одноэтажные здания могут легко превзойти более крупные здания с двойными коридорами и обеспечить эффективность более 90%.
Разрешение на отдельные выходы также упростит строительство в этих зданиях более крупных единиц. Ограничение одноэтажных зданий максимум четырьмя единицами на этаж стимулирует максимально увеличить размер каждой квартиры, чтобы получить максимальную отдачу от каждого этажа. Здания с одним выходом будут способствовать увеличению количества жилья, в котором смогут разместиться семьи, чего в городских районах катастрофически не хватает.ПЕРВОЕ ИЗДАНИЕ Национального строительного кодекса Канады (NBC), опубликованное в 1941 году, разрешает зданиям высотой до трех этажей иметь единственный выход; Позже он был снижен до двух этажей с более строгими ограничениями на нагрузку и площадь пола. Это было основано на кодексе США, который «возник из местных кодексов, существовавших в Нью-Йорке, Филадельфии, Бостоне, Чикаго и Балтиморе», согласно отчету 2015 года об истории наших правил. «Это были все города, в которых произошли крупные пожары, что ускорило разработку местных строительных норм». Канада и США имеют общую историю деревянного каркасного строительства из горючих материалов, тогда как негорючая каменная кладка и бетонные конструкции более распространены в Европе и Азии.
Само собой разумеется, что требование североамериканского кодекса о двух путях выхода было компромиссом для разрешения дешевой, быстрой и простой в строительстве конструкции с деревянным каркасом. Управление жилищных и строительных стандартов Британской Колумбии и Канадский совет по дереву опубликовали подробные отчеты об историческом происхождении и обосновании ограничений по площади пола и высоте для горючих конструкций в NBC, и хотя в отчетах напрямую не рассматривается вопрос выхода, они демонстрируют, что большая часть строительных норм и правил основана на предположениях о пожарной безопасности начала 19 века.00:ЭТО ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ , но я также подозреваю, что, поскольку у Канады нет долгой истории или сильной культуры плотной городской жизни, наши строительные нормы и правила зонирования не были оптимизированы для поддержки такого роста. Рассмотрим постоянную проблему подзаконных актов об исключительном зонировании в городах Северной Америки: правила, запрещающие другие типы жилья в отдельно стоящих кварталах. Одним из примеров этого является прямой запрет на многоквартирные дома в Торонто, введенный в 1912 году, который сохраняется и по сей день в виде «желтого пояса» одиночного жилого зонирования. На протяжении большей части 20-го века идеалы пригородов доминировали в жилищном повествовании по всей Северной Америке, а подзаконные акты о муниципальном зонировании были намеренно написаны, чтобы поощрять разрастание и запрещать более плотные формы жилья.
Полное требование наличия двух выходов усугубляет эту проблему и затрудняет строительство многоквартирных домов и небольших многоквартирных домов, даже если правила зонирования будут изменены, чтобы разрешить их.
Рассмотрим очень своеобразную особенность канадского кодекса, которая допускает наличие одной лестницы в трехэтажном здании, если эта лестница содержится в пределах одной жилой единицы и открывается прямо наружу на уровне земли, но для этого требуются две отдельные лестницы для выхода в трехэтажных зданиях. с многоуровневыми квартирами, независимо от того, обрызгивается ли здание или стены и дверь на лестничную клетку являются огнестойкими. Это приводит к тому, что трехэтажные таунхаусы становятся очень эффективными для строительства, а трехэтажные жилые дома с «отсутствующей серединой» значительно удорожаются, даже если высота и масштаб этих зданий одинаковы.
Исключение в Северной Америке, Монреаль предлагает альтернативную историю застройки средней плотности, которая стала возможной благодаря четкой интерпретации городом требования о наличии двух путей выхода. Наряду с Сент-Джоном, Виннипегом, Ванкувером и Ллойдминстером Монреаль является одним из немногих зарегистрированных городов Канады, имеющих право разрабатывать муниципальные постановления, противоречащие провинциальным и федеральным постановлениям. «Монреальский триплекс» — это форма жилья с отсутствующим средним, ставшая возможной благодаря этим силам: она состоит из трех сложенных друг на друга жилых единиц, которые имеют общую изогнутую внешнюю лестницу спереди и винтовую лестницу в задней части здания. Национальный строительный кодекс требует, чтобы любая криволинейная или винтовая лестница, которая обслуживает более одной жилой единицы, имела «внутренний радиус, который не менее чем в два раза превышает ширину лестницы», что означает, что такие лестницы настолько неэффективны в качестве меры площади пола, что они используются только для монументальных и торжественных пространств, таких как театр или парадный вход. Однако статья 29Постановление Монреаля 11-018 включает исключение из Национального строительного кодекса, позволяющее использовать винтовые лестницы с малым радиусом в качестве общего средства выхода для двух жилых единиц на этаж в зданиях до трех этажей. Экономия за счет масштаба, возникающая в результате этого исключения из строительных норм и правил, является одной из причин, по которой плотность и разнообразие вариантов жилья в Монреале так сильно отличаются от Канады. Современные проекты заполнения, такие как гениальный Les Quatres Arbres на 4878 Avenue Henri-Julien, осуществимы именно благодаря этому конкретному исключению из кодекса. Нигде в Канаде, в том числе в Лавале и Броссаре, непосредственно прилегающих к Монреалю, такие проекты не разрешены, и муниципалитеты не имеют законных полномочий создавать исключения из провинциальных строительных норм, которые их запрещают.
Подобно Монреалю и его уникальному исключению со спиральной лестницей, во многих городах США действуют местные нормы, отличные от строительных норм штата и вводящих в заблуждение Международных строительных норм и правил (типовые строительные нормы, принятые каждым штатом США с изменениями). В Нью-Йорке и Сиэтле действуют свои собственные строительные нормы и правила, которые во многих случаях разрешают отдельные выходы в многоквартирных домах высотой до шести этажей. По словам строительных чиновников Сиэтла, это положение было добавлено в 1977 и «движущей силой этих изменений кода было то, что разработка, происходящая в то время, ограничивалась требованиями строительных норм. Застраивалось много небольших участков, и два выхода занимали значительную часть плиты пола». Capitol Hill Urban Cohousing в Сиэтле — отличный пример того, что этот город позволяет на небольшом городском участке — в данном случае, размером 40 футов в ширину и 113 футов в глубину (примерно размеры типичного послевоенного пригородного участка). Архитектор проекта Майк Мариано (который также живет и работает в этом здании) сказал мне, что конструкция с двумя лестницами уменьшила бы количество квартир с девяти до шести и исключила бы доступное совместное жилье. Его рисунок лестницы также прекрасно иллюстрирует пространственное отношение единственного выхода, который выходит во двор, к свету и воздуху, которые каждая квартира получает с обеих сторон.УСЛОВИЯ, ИЗЛОЖЕННЫЕ в Строительном кодексе Сиэтла 2018 года, заложили основу для предложения разрешить одноэтажные здания до шести этажей в Национальном строительном кодексе.
Ограничение по высоте основано, среди прочего, на обеспечении достаточного проникновения струи шланга с помощью стандартного 75-футового (22-метрового) воздушного аппарата типичной пожарной части Северной Америки. Хотя Сиэтл не так разрешителен, как некоторые другие юрисдикции, такие как Великобритания (без ограничений) или Германия (60 метров), Канада и Сиэтл имеют общую историю строительства горючих материалов и разрастания пригородов, а также Национальный строительный кодекс Канады и Сиэтла. Строительные нормы и правила возникли на основе правил, разработанных в США в начале 19 века.00с.
В 2004 году в интервью газете Toronto Star известный архитектор Эб Зейдлер описал недостатки политики городского планирования, направленной на поощрение строительства зданий средней этажности вдоль главных улиц из-за обременительных минимальных требований к парковке и требований строительных норм для двух путей выхода. С тех пор эти минимальные парковочные места были отменены, и в настоящее время городские власти Торонто пересматривают правила зонирования, чтобы «расширить возможности для форм жилья с «недостающим средним» в Торонто» и разрешить «больше жилых единиц в формах, совместимых с существующими домами, таких как дуплексы и триплексы. , где они в настоящее время не разрешены». Если правила зонирования изменятся, чтобы разрешить больше этого дома с отсутствующим средним, требование строительных норм и правил для двух выходных лестниц останется серьезным препятствием для его строительства.
В 2019 годуЦелевая группа по доступности жилья Ассоциации архитекторов Онтарио опубликовала отчет о том, как срочно увеличить предложение жилья и сделать его финансово достижимым. «Помимо пересмотра действующих муниципальных правил землепользования и разрешений на зонирование, — говорится в отчете, — следует пересмотреть Строительный кодекс Онтарио, чтобы устранить нормативные препятствия и снизить затраты на строительство — например, создать альтернативные средства для достижения соответствия Строительному кодексу Онтарио. разрешить 4-х этажное здание с одним выходом».
В январе этого года группа из 45 видных архитекторов, планировщиков, девелоперов и экспертов по жилищной политике подписала мое письмо Целевой группе по доступности жилья в Онтарио, в котором рекомендовалось изменить строительные нормы и правила, разрешающие строительство жилых домов до шести этажей с одним выходом. лестница. Два месяца спустя министр муниципальных дел и жилищного строительства Онтарио объявил о новом законодательном акте под названием «Больше домов для всех». Он включал в себя изменение Строительного кодекса Онтарио, чтобы «содействовать увеличению количества заполненных и малоэтажных многоквартирных домов за счет изучения возможностей обеспечения единого выхода в четырех-шестиэтажных жилых домах, продолжая при этом защищать здоровье и безопасность населения». Архитектурный критик Globe and Mail написал, что это «звучит скучно, но открывает огромные возможности для малых и средних зданий в наших городах. Небольшое заполнение является важной частью обеспечения большего количества жилья и более разнообразных городов».Конрад Спекерт — архитектор-стажер; его дипломное исследование средств эвакуации в многоквартирных жилых домах с тех пор превратилось в финансируемый CMHC проект по внесению поправок в Национальный строительный кодекс Канады.
Подпишитесь сегодня, чтобы получать все будущие выпуски журнала Urban Progress прямо на ваш адрес.
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе всех будущих выпусков журнала Urban Progress и специальных мероприятий.
© 2022 Урбан Прогресс. Все права защищены.
Вот как собрать 25-этажный кубик Рубика
Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен 11 марта 2023 г. В своих репортажах Эмили Бэджер и Ларри Бьюкенен отправились в Филадельфию и Нью-Йорк, взяли интервью у архитекторов и застройщиков и поднялись на шатком строительном лифте на вершину небоскреба, находящегося в процессе перестройки.
В идее превращения офисных зданий в жилье есть привлекательная простота. Предпосылка предполагает, что города могут решить сразу две проблемы — избыток офисов и нехватку жилья. В процессе они могли бы сократить отходы от сноса, построить новые дома с минимальным сопротивлением и обновить районы, не меняя радикально их внешний вид с тротуара.
Идея, однако, больше похожа не на быстрое исправление, а на набор замысловатых головоломок — разные для каждого здания. Каждый должен решить местные правила, определяющие, что считать спальней, структурные колонны и лифтовые шахты, определяющие форму стен, стоимость строительства и цены на землю, влияющие на размер арендной платы. И они должны решать, прежде всего, доступ каждого блока к свежему воздуху и солнечному свету.
Для многих офисов эта головоломка может оказаться неразрешимой, по крайней мере, пока.
Но для других это возможно, даже в больших современных зданиях, даже на дорогой земле Манхэттена. И чтобы понять потенциал преобразований — и почему старые здания часто становятся проще — полезно внимательно посмотреть на пару зданий, построенных с разницей в 40 лет, и эволюцию американского офиса, которая проходит через них.
Довоенные головоломки
Здания по всей стране, которые уже были преобразованы из офисов в жилье — с использованием налоговых льгот и других местных стимулов, существовавших до пандемии, — как правило, имеют похожий вид.
Они напоминают здание Филадельфии выше: историческое очарование, стройная форма, высокие потолки, перфорированные окна.Посмотрите с тротуара, и они выглядят так в Нью-Йорке:
Здание Эмигрантской промышленной сберегательной кассы Google Просмотр улиц
Или это в Лос-Анджелесе:
Национальная городская башня Google Просмотр улиц
Вы также можете найти конверсию с этим видом в небольших городах, таких как Уинстон-Сейлем, Северная Каролина:
Р.Дж. Рейнольдс Билдинг Google Просмотр улиц
Или Такома, Вашингтон:
Вашингтон Билдинг Google Просмотр улиц
Здания такого типа, часто построенные в начале 20-го века, упрощают переоборудование, потому что та же логика, которая определяла то, как они были спроектированы как офисы столетие назад, определяет, как планируются квартиры сегодня.
Оба придерживаются эмпирического правила, согласно которому никакое внутреннее пространство не должно находиться на расстоянии более 25–30 футов от открывающегося окна.В квартирах, очевидно, нужны открывающиеся окна, чтобы отводить кухонные испарения и освещать жилое пространство. В начале 20-го века в офисах также требовались функционирующие окна для охлаждения в жаркие дни до кондиционирования воздуха и для освещения рабочих мест до современного освещения. В любом случае любое пространство на расстоянии более 30 футов от окна начинает казаться пещерой.
Знаменитые довоенные небоскребы, такие как Эмпайр Стейт Билдинг, были спроектированы в соответствии с этим стандартом и с учетом этой наименьшей единицы: один сдаваемый в аренду офис шириной от 10 до 20 футов и примерно 28 футов от окон до общего коридора. Этого как раз хватило для приемной администратора и кабинета с окнами.
Дэн Каплан, старший партнер архитектурной фирмы FXCollaborative в Нью-Йорке, приводит в качестве классического примера кабинет частного сыщика в любом нуарном фильме: двери из матового стекла, секретарша в обрамлении внутренних фрамуг, а затем детектив в своем личном кабинете затоплен.
с естественным освещением.Хамфри Богарт купался в естественном свете, играя частного сыщика в «Мальтийском соколе». Алами
Соедините ряд этих люксов по обеим сторонам длинного коридора (с общим вестибюлем лифта и ванными комнатами), и многие из этих старых офисных зданий образуют узкие прямоугольные коробки. Некоторые из них были спроектированы с несколькими крыльями офисных коридоров. С улицы они могут показаться прямоугольными, но если смотреть сверху, они напоминают буквы — H, O, C, U, I или L.
Такие планировки и формы зданий хорошо переносятся на квартиры (хотя, конечно, общий санузел на 20 квартир не годится). Подобные здания также имеют еще два связанных преимущества. У них уже есть работающие окна, необходимые для жилья, в отличие от современных офисов с климат-контролем, закрытых стеклянными навесными стенами.
И экономика конверсии имеет больше смысла в довоенных зданиях. Старые офисы в значительной степени потеряли популярность у арендаторов, которые предпочитают современные удобства и большие открытые пространства, которые можно легко переконфигурировать.
Это означает, что стоимость этих зданий в качестве офисов упала настолько низко, что в некоторых местах они теперь могут требовать более высокой арендной платы в качестве жилья.Это элегантный круг городской жизни: именно те качества, которые сделали эти здания устаревшими в качестве офисов, теперь делают их идеальными кандидатами на квартиры.
Офисное здание в стиле ар-деко 1929 года в центре Филадельфии, наш довоенный объект, является яркой иллюстрацией:
Атенеум Филадельфии
«Геометрия — это то, с чего я всегда начинаю», — сказал Лео Аддимандо, застройщик из Alterra Property Group, которая в 2014 году переоборудовала здание площадью 275 000 квадратных футов в 206 квартир. окна на все четыре стороны основных офисных этажей.
Это здание не могло легко вместить большие корпорации с сотнями рабочих. Скорее, он был домом для множества небольших апартаментов.
Внутри квартиры ощущаются как квартиры — как пространства, предназначенные для людей, а не кабинки или картотечные шкафы.
В ванной темно, но это нормально. Везде окна никогда не далеко. Сахар Костон-Харди для The New York Times
И виды отличные. Сахар Костон-Харди для The New York Times
Посмотрите на достаточное количество старых офисных зданий, даже просто оценив их формы и окна с улицы, и нетрудно определить, какие из них могли бы легче совершить эту метаморфозу. Сколько времени требуется мистеру Аддимандо, чтобы оценить базовую геометрию здания? — Тридцать секунд, — сказал он.
Проблема современного офиса
Но головоломка преобразования усложняется, когда офисы построены после Второй мировой войны. Это потому, что современный офис отошел далеко — все дальше — от правила окна.
Два изобретения освободили офисное пространство от окна: кондиционер и люминесцентная лампочка. Историк архитектуры Кэрол Уиллис писала, что подобно тому, как лифты и стальные каркасы позволили зданиям стать выше в конце 19 века, флуоресцентное освещение и кондиционирование воздуха позволили их плитам пола стать намного глубже.
Это устраивало все более крупные компании в послевоенную эпоху, которым требовалось больше места для торговых залов, юридических библиотек и рабочих кабинетов (в эпоху дешевой энергии также мало заботились о стоимости освещения и охлаждения таких огромных офисов). Площадь старого частного детективного агентства была около 600 квадратных футов. Более крупные корпорации хотели 25 000 квадратных футов на этаж — и даже несколько этажей. Сегодня новые офисные башни продвигают свои «большие напольные плиты» прямо рядом с их лучшим расположением и видом на террасу.
На протяжении десятилетий вы можете видеть, как эти узкие прямоугольники и здания в форме буквы превращаются в разные формы в самых разных масштабах:
Глубокий интерьер современного офисного здания, идеально подходящий для собраний без окон и кладовых, теперь практически бесполезен для квартирного проживания. И это только начало проблем конверсии больших стеклянных офисов, которые выглядят вот так:
805 Третья авеню, Нью-Йорк Google Просмотр улиц
Внешняя оконная система в таком здании должна быть заменена с большими затратами, потому что эти окна на самом деле не открываются.
В этих зданиях гораздо больше лифтов, чем хотелось бы в квартире того же размера (добавляя либо больше расходов на переоборудование, либо больше неиспользуемого пространства). И на многих рынках в центре города такое современное здание стоит больше за квадратный фут в арендной плате за офис, чем в арендной плате за квартиру:
600 Третья авеню, Нью-Йорк Google Просмотр улиц
Как офисы, эти здания также могут арендовать 100 процентов (или даже больше) их общей площади в соответствии с причудливой математикой коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что некоторые компании сдают в аренду целые этажи, а также потому, что арендаторы офисов — в отличие от арендаторов квартир — обычно платят дополнительную арендную плату за общие помещения в здании помимо своих апартаментов.
Чтобы преобразовать любую из этих квартир в квартиры, вам придется добавить общие коридоры, место для хранения велосипедов, комнаты отдыха, тренажерный зал — функции, которые занимают место, но не взимают арендную плату (по крайней мере, явно).
В типичном жилом доме только 80-85% всех квадратных метров считаются сдаваемыми в аренду. Это делает преобразования особенно непривлекательными для многих владельцев офисов.Эти проблемы с физическими характеристиками больших зданий — и учет того, как вы можете их разделить — универсальны. «Глубокая офисная напольная плита здесь так же сложна, как и в Канзасе», — сказал Роберт Фуллер, руководитель и директор студии в архитектурно-дизайнерской фирме Gensler из Нью-Йорка.
Затем местные правила добавляют еще больше сложности: может быть, здание должно соответствовать более строгим сейсмическим требованиям как квартира, чем как офис (большая часть Западного побережья), или весь фасад должен быть заменен, чтобы соответствовать текущим стандартам ветровой нагрузки (склонность к ураганам). места). Или вы можете преобразовать только 18 из 32 существующих офисных этажей в жилые помещения (на Манхэттене такие ограничения использования зависят от возраста и местоположения здания).
Или единицы должны иметь среднюю площадь не менее 500 квадратных футов на здание (в центре Чикаго). Или каждая легальная спальня должна иметь свое рабочее окно (в Нью-Йорке это требуется, а в Филадельфии и Сан-Франциско — нет).Вместе эти ограничения увеличивают стоимость конверсии и сокращают возможные формы, которые она может принимать. Все еще можно превратить большие квадратные офисы в квартиры. Однако здесь все становится сложнее, намного дороже и немного дико.
Вот Уотер-стрит, 180 в финансовом районе Нью-Йорка, наша послевоенная тема. Офисное здание площадью 457 000 квадратных футов было построено в 1970 году и преобразовано в жилье в 2017 году девелоперами Metro Loft Management и Vanbarton Group:
Google Просмотр улиц
Типичная открытая планировка в здании до преобразования выглядела так:
«Мы не тратим пространство впустую», — сказал г-н Малхотра, архитектор. Неуклюжий интерьер превратился в домашний офис без окон.
Старая шахта лифта — это мусоропровод. Коридор имеет точную длину, необходимую для того, чтобы ни одна входная дверь квартиры не находилась на расстоянии более 40 футов от лестничной клетки. В результате 82 процента квадратных метров на этом этаже сдаются в аренду — цифра, которая делает преобразование экономически выгодным.Со стороны улицы невозможно сказать, что в центре этого здания есть отверстие. Но эта дыра представляет собой еще одну ключевую часть экономической головоломки собственности.
Дыра с высокого этажа смотрит вниз.
Отверстие от низкого пола смотрит вверх.
Застройщикам было разрешено полностью преобразовать 180 Water в жилье в соответствии с правилами зонирования, смягченными в 1990-х, чтобы стимулировать преобразования в финансовом районе. И поэтому они взяли эквивалентный объем, вырезанный из центра здания, и перепрофилировали его для этажей (и дохода от аренды), добавленных к верхней части здания.
В общем, сделали так:Квартиры, которые получаются в результате всего этого, совсем не похожи на то, что вы получили бы, если бы кто-то построил новый жилой дом на пустыре. И получающаяся в результате арендная плата не из дешевых: сегодня она колеблется от 3500 до 7000 долларов в месяц. Преобразования на Манхэттене, как правило, создают «роскошную» аренду по рыночным ценам или квартиры, которые продаются по цене от 3 до 4 миллионов долларов.
Отчасти это связано с тем, что в Нью-Йорке и на многих других рынках трудно покрыть затраты на переоборудование при одновременном строительстве жилья, доступного для жителей среднего класса или жителей с низким доходом. «Без государственной политики, без стимулов, предлагаемых городом, это просто экономически невыгодно», — сказал Натан Берман, глава Metro Loft (собственная городская рабочая группа по конверсии пришла к такому же выводу).
Ситуация может измениться благодаря налоговым льготам и программам субсидирования или если устаревшие офисные здания потеряют в цене настолько, что стоимость их приобретения резко упадет.
«Пока никто не отдает эти здания», — сказал г-н Берман.
Разработчики и архитекторы, которые годами занимаются этой нишевой работой, говорят, что немногие преобразования физически невозможны, если вы достаточно креативны. Но экономика и правила не так податливы. Вот где у городов есть некоторая сила, чтобы упростить эти головоломки.
В дополнение к созданию экономических стимулов они могли бы смягчить различия в зонировании между офисными и жилыми помещениями или переосмыслить правила, определяющие, сколько зеленых насаждений нужно квартире или где должны быть ее окна. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс предложил распространить на многие другие здания смягченные правила, которые помогли сделать 180 Water возможным.
Такие изменения не решат в одиночку жилищные проблемы города и не заполнят все его офисные вакансии. Но обе проблемы в конечном итоге требуют более одного исправления. И в конечном итоге эти проблемы, стоящие перед городами сейчас, будут только усложняться по мере старения сегодняшних огромных офисов.
Эти планировки настолько распространены в Северной Америке, что кажутся неизбежными — стандартный способ строительства многоквартирных жилых домов. Однако такое расположение встречается крайне редко и редко встречается в других странах, за исключением отелей и общежитий. Вместо того, чтобы иметь доступ к дюжине или более квартир из длинного коридора между двумя выходными лестницами, строительные нормы и правила за пределами Канады и США допускают строительство зданий (до определенной высоты) с одной выходной лестницей, со строгими ограничениями на максимальную площадь пола, жильцов. нагрузка и/или количество обслуживаемых квартир. Урбанизм европейских городов, таких как Берлин, Барселона и Париж, определяется целыми городскими кварталами, которые подразделяются на несколько одноэтажных многоквартирных домов. Вместо двух лестниц, соединенных длинным коридором, обслуживающих дюжину или более квартир, одна центральная лестничная клетка может обслуживать несколько квартир на каждом этаже (и может повторяться рядом в зависимости от размера участка).
Эта цель эффективности важна на раннем этапе процесса проектирования, чтобы оценить, принесет ли проект достаточную отдачу, и разработчики часто запрашивают изменения дизайна до тех пор, пока эта цель не будет достигнута. В то время как эффективность 85% обычно достижима с двумя выходами на больших объектах, небольшие участки заполнения не могут вместить глубину плана этажа коридора с двойной загрузкой и достичь этой цели. В результате эти участки могут годами пустовать, оставаясь незастроенными до тех пор, пока соседние участки не будут объединены в более крупный участок. Небольшие одноэтажные здания могут легко превзойти более крупные здания с двойными коридорами и обеспечить эффективность более 90%.
Разрешение на отдельные выходы также упростит строительство в этих зданиях более крупных единиц. Ограничение одноэтажных зданий максимум четырьмя единицами на этаж стимулирует максимально увеличить размер каждой квартиры, чтобы получить максимальную отдачу от каждого этажа. Здания с одним выходом будут способствовать увеличению количества жилья, в котором смогут разместиться семьи, чего в городских районах катастрофически не хватает.
Статистический учет пожаров показал, что количество пожаров уменьшается, гибель людей в результате пожаров уменьшилась, а связь общегородских пожаров с внутренней конструкцией зданий не соотносится разумным образом с высотой и площадью здания. Таким образом, отсутствует определение, позволяющее соотнести площадь и высоту здания с общей конструкцией, разделением и системами пожарной безопасности и безопасности жизни. Это говорит о том, что требование наличия двух путей эвакуации в любом здании выше двух этажей также является результатом практики пожарной безопасности в строительстве из горючих материалов более 100 лет назад. В то время методы строительства контролировались гораздо меньше, а противопожарное разделение внутри зданий регулировалось меньше: интерьер жилых зданий включал больше деревянной отделки, а гипсовый гипсокартон не был преобладающим материалом; автоматические спринклерные системы, детекторы дыма и системы пожарной сигнализации находились в зачаточном состоянии; и пожарные части не были оснащены автолестницами, дыхательными аппаратами и другим современным оборудованием связи и спасения, которые существуют сегодня.
Строительные нормы и правила во многих других юрисдикциях также являются более поздними документами, чем наши, они были составлены в то время, когда страны восстанавливались после Второй мировой войны. Истоки строительных норм и правил Канады и США восходят к довоенным временам, и, следовательно, многие устаревшие предположения о пожарной безопасности остаются с нами.
Полное требование наличия двух выходов усугубляет эту проблему и затрудняет строительство многоквартирных домов и небольших многоквартирных домов, даже если правила зонирования будут изменены, чтобы разрешить их.
Рассмотрим очень своеобразную особенность канадского кодекса, которая допускает наличие одной лестницы в трехэтажном здании, если эта лестница содержится в пределах одной жилой единицы и открывается прямо наружу на уровне земли, но для этого требуются две отдельные лестницы для выхода в трехэтажных зданиях. с многоуровневыми квартирами, независимо от того, обрызгивается ли здание или стены и дверь на лестничную клетку являются огнестойкими. Это приводит к тому, что трехэтажные таунхаусы становятся очень эффективными для строительства, а трехэтажные жилые дома с «отсутствующей серединой» значительно удорожаются, даже если высота и масштаб этих зданий одинаковы.
Исключение в Северной Америке, Монреаль предлагает альтернативную историю застройки средней плотности, которая стала возможной благодаря четкой интерпретации городом требования о наличии двух путей выхода.
Наряду с Сент-Джоном, Виннипегом, Ванкувером и Ллойдминстером Монреаль является одним из немногих зарегистрированных городов Канады, имеющих право разрабатывать муниципальные постановления, противоречащие провинциальным и федеральным постановлениям. «Монреальский триплекс» — это форма жилья с отсутствующим средним, ставшая возможной благодаря этим силам: она состоит из трех сложенных друг на друга жилых единиц, которые имеют общую изогнутую внешнюю лестницу спереди и винтовую лестницу в задней части здания. Национальный строительный кодекс требует, чтобы любая криволинейная или винтовая лестница, которая обслуживает более одной жилой единицы, имела «внутренний радиус, который не менее чем в два раза превышает ширину лестницы», что означает, что такие лестницы настолько неэффективны в качестве меры площади пола, что они используются только для монументальных и торжественных пространств, таких как театр или парадный вход. Однако статья 29Постановление Монреаля 11-018 включает исключение из Национального строительного кодекса, позволяющее использовать винтовые лестницы с малым радиусом в качестве общего средства выхода для двух жилых единиц на этаж в зданиях до трех этажей.
Экономия за счет масштаба, возникающая в результате этого исключения из строительных норм и правил, является одной из причин, по которой плотность и разнообразие вариантов жилья в Монреале так сильно отличаются от Канады. Современные проекты заполнения, такие как гениальный Les Quatres Arbres на 4878 Avenue Henri-Julien, осуществимы именно благодаря этому конкретному исключению из кодекса. Нигде в Канаде, в том числе в Лавале и Броссаре, непосредственно прилегающих к Монреалю, такие проекты не разрешены, и муниципалитеты не имеют законных полномочий создавать исключения из провинциальных строительных норм, которые их запрещают.
Подобно Монреалю и его уникальному исключению со спиральной лестницей, во многих городах США действуют местные нормы, отличные от строительных норм штата и вводящих в заблуждение Международных строительных норм и правил (типовые строительные нормы, принятые каждым штатом США с изменениями). В Нью-Йорке и Сиэтле действуют свои собственные строительные нормы и правила, которые во многих случаях разрешают отдельные выходы в многоквартирных домах высотой до шести этажей.
По словам строительных чиновников Сиэтла, это положение было добавлено в 1977 и «движущей силой этих изменений кода было то, что разработка, происходящая в то время, ограничивалась требованиями строительных норм. Застраивалось много небольших участков, и два выхода занимали значительную часть плиты пола». Capitol Hill Urban Cohousing в Сиэтле — отличный пример того, что этот город позволяет на небольшом городском участке — в данном случае, размером 40 футов в ширину и 113 футов в глубину (примерно размеры типичного послевоенного пригородного участка). Архитектор проекта Майк Мариано (который также живет и работает в этом здании) сказал мне, что конструкция с двумя лестницами уменьшила бы количество квартир с девяти до шести и исключила бы доступное совместное жилье. Его рисунок лестницы также прекрасно иллюстрирует пространственное отношение единственного выхода, который выходит во двор, к свету и воздуху, которые каждая квартира получает с обеих сторон.
Ограничение по высоте основано, среди прочего, на обеспечении достаточного проникновения струи шланга с помощью стандартного 75-футового (22-метрового) воздушного аппарата типичной пожарной части Северной Америки. Хотя Сиэтл не так разрешителен, как некоторые другие юрисдикции, такие как Великобритания (без ограничений) или Германия (60 метров), Канада и Сиэтл имеют общую историю строительства горючих материалов и разрастания пригородов, а также Национальный строительный кодекс Канады и Сиэтла. Строительные нормы и правила возникли на основе правил, разработанных в США в начале 19 века.00с.
В 2004 году в интервью газете Toronto Star известный архитектор Эб Зейдлер описал недостатки политики городского планирования, направленной на поощрение строительства зданий средней этажности вдоль главных улиц из-за обременительных минимальных требований к парковке и требований строительных норм для двух путей выхода. С тех пор эти минимальные парковочные места были отменены, и в настоящее время городские власти Торонто пересматривают правила зонирования, чтобы «расширить возможности для форм жилья с «недостающим средним» в Торонто» и разрешить «больше жилых единиц в формах, совместимых с существующими домами, таких как дуплексы и триплексы.
, где они в настоящее время не разрешены». Если правила зонирования изменятся, чтобы разрешить больше этого дома с отсутствующим средним, требование строительных норм и правил для двух выходных лестниц останется серьезным препятствием для его строительства.
В 2019 годуЦелевая группа по доступности жилья Ассоциации архитекторов Онтарио опубликовала отчет о том, как срочно увеличить предложение жилья и сделать его финансово достижимым. «Помимо пересмотра действующих муниципальных правил землепользования и разрешений на зонирование, — говорится в отчете, — следует пересмотреть Строительный кодекс Онтарио, чтобы устранить нормативные препятствия и снизить затраты на строительство — например, создать альтернативные средства для достижения соответствия Строительному кодексу Онтарио. разрешить 4-х этажное здание с одним выходом».
В январе этого года группа из 45 видных архитекторов, планировщиков, девелоперов и экспертов по жилищной политике подписала мое письмо Целевой группе по доступности жилья в Онтарио, в котором рекомендовалось изменить строительные нормы и правила, разрешающие строительство жилых домов до шести этажей с одним выходом.
лестница. Два месяца спустя министр муниципальных дел и жилищного строительства Онтарио объявил о новом законодательном акте под названием «Больше домов для всех». Он включал в себя изменение Строительного кодекса Онтарио, чтобы «содействовать увеличению количества заполненных и малоэтажных многоквартирных домов за счет изучения возможностей обеспечения единого выхода в четырех-шестиэтажных жилых домах, продолжая при этом защищать здоровье и безопасность населения». Архитектурный критик Globe and Mail написал, что это «звучит скучно, но открывает огромные возможности для малых и средних зданий в наших городах. Небольшое заполнение является важной частью обеспечения большего количества жилья и более разнообразных городов».
Они напоминают здание Филадельфии выше: историческое очарование, стройная форма, высокие потолки, перфорированные окна.
Оба придерживаются эмпирического правила, согласно которому никакое внутреннее пространство не должно находиться на расстоянии более 25–30 футов от открывающегося окна.
с естественным освещением.
Это означает, что стоимость этих зданий в качестве офисов упала настолько низко, что в некоторых местах они теперь могут требовать более высокой арендной платы в качестве жилья.
В типичном жилом доме только 80-85% всех квадратных метров считаются сдаваемыми в аренду. Это делает преобразования особенно непривлекательными для многих владельцев офисов.
Или единицы должны иметь среднюю площадь не менее 500 квадратных футов на здание (в центре Чикаго). Или каждая легальная спальня должна иметь свое рабочее окно (в Нью-Йорке это требуется, а в Филадельфии и Сан-Франциско — нет).
Старая шахта лифта — это мусоропровод. Коридор имеет точную длину, необходимую для того, чтобы ни одна входная дверь квартиры не находилась на расстоянии более 40 футов от лестничной клетки. В результате 82 процента квадратных метров на этом этаже сдаются в аренду — цифра, которая делает преобразование экономически выгодным.
В общем, сделали так:
